Calculadora · Investidor

ROI de Aluguel

Yield bruto, líquido, payback e comparação com Selic. Mexa nos sliders e veja se faz sentido investir nesse imóvel para alugar.

Dados do investimento

R$ 800.000
R$ 3.500
R$ 900
R$ 180
8%
8%
6%
Yield bruto
5.25%
R$ 42.000/ano
Yield líquido
3.65%
R$ 29.180/ano
Payback
27.4 anos
Tempo p/ recuperar
Valorização (5a)
R$ 270.580
6% a.a.
Aluguel acumulado (5a)
R$ 145.898
Líquido
Ganho total (5a)
R$ 416.479
52.06%

Custos descontados (anuais)

Vacância
R$ 3.360
Adm imobiliária
R$ 3.091
IRPF (estimativa)
R$ 5.332
Comparação com Selic (11% a.a.)
Selic em 5 anos: R$ 548.047 de ganho.
Imóvel em 5 anos: R$ 416.479 de ganho.
⚠️ Nesse cenário, a Selic vence em R$ 131.568. Considere aumentar aluguel, reduzir custos ou esperar valorização.
Premissas: IRPF estimado em 15% sobre o aluguel líquido (sem isenção aplicada). Condomínio e IPTU são pagos pelo inquilino quando o imóvel está alugado — durante vacância, ônus do proprietário. Sem taxa de transação (corretagem) na compra/venda. Ajuste os sliders para o seu cenário.

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Perguntas frequentes

O que é yield bruto e yield líquido?

Yield bruto é o aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. Yield líquido desconta vacância, taxa de administração, IRPF e custos de propriedade durante a vacância. O líquido é o que você efetivamente embolsa.

Qual yield bruto é considerado bom no Rio?

Para imóveis residenciais no RJ, yields brutos costumam ficar entre 0,4% e 0,7% ao mês (4,8% a 8,4% ao ano). Bairros como Centro e Zona Norte tendem a ter yield maior; Zona Sul tem yield menor mas valorização histórica maior.

Por que comparar com a Selic?

A Selic é o benchmark de renda fixa brasileira. Se um investimento de risco (imóvel) não vence a Selic em horizonte longo, o investidor está assumindo risco sem prêmio. O imóvel tem outras vantagens (proteção inflação, alavancagem) que esse comparador não captura.

A simulação inclui custos de transação?

Não. ITBI (~3%), escritura, registro e corretagem (na compra) e corretagem (na venda) reduzem o ROI real. Considere ~10% de custos de transação no seu cálculo final.