À vista
Pagamento integral em moeda
Valor de mercado validado por análise técnica · liquidez imediata · ideal para quem precisa de fluxo de caixa direto sem atrelar receita futura ao empreendimento.
Para proprietários de terreno
Construtora compraseu terreno no Rio
Apresentação direta a incorporadoras compradoras ativas no mercado carioca · avaliação técnica confidencial em 72h · à vista, permuta física ou permuta financeira sobre VGV — sem custo ao proprietário.
Avaliação técnica em 72h
Tem terreno parado? Construtora pode comprar.
Avaliamos zoneamento, IAT e VGV potencial · apresentamos a incorporadoras compradoras · sigilo garantido por NDA bilateral.
Como o proprietário recebe
Três modalidades de pagamento
Antes de qualquer apresentação a incorporadoras, definimos com você qual modalidade serve seu perfil financeiro e o timing do empreendimento futuro.
Permuta física
Unidades prontas no empreendimento futuro
Proprietário recebe entre 15% e 25% do VGV em apartamentos · ativos para aluguel ou revenda individual · diversifica portfólio sem desembolso adicional.
Permuta financeira
Percentual líquido sobre VGV
Recebimento progressivo conforme as unidades são vendidas · modalidade consolidada após Solução de Consulta Cosit nº 89/2025 da Receita Federal.
Como funciona
4 etapas do contato à escritura
01
Avaliação técnica
Você envia matrícula, IPTU e foto · em até 72h entregamos análise de IAT, VGV potencial e modalidade recomendada.
02
Apresentação confidencial
Com NDA bilateral assinado, apresentamos o terreno a incorporadoras compradoras compatíveis com o perfil construtivo.
03
Negociação acompanhada
Conduzimos a negociação direta entre proprietário e incorporadora · você decide modalidade, valor e cronograma.
04
Documentação e escritura
Acompanhamos due diligence, contrato de cessão e lavratura da escritura no cartório.
Como a incorporadora avalia
O que define o valor do terreno
01
Permuta física devolve ao proprietário entre 15% e 25% do VGV do empreendimento futuro em unidades prontas — modalidade dominante na incorporação carioca.
02
Permuta financeira (percentual líquido sobre vendas) consolidou-se em 2025 após Solução de Consulta Cosit nº 89/2025 da Receita Federal, esclarecendo tributação.
03
Construtoras avaliam terreno por IAT (índice de aproveitamento) e zoneamento — área bruta importa menos que potencial construtivo líquido.
04
Avaliação técnica confidencial de terreno é entregue em até 72h quando o proprietário fornece matrícula, IPTU e certidão de ônus.
05
Terreno com documentação 100% regular recebe primeira oferta de incorporadora em 30-60 dias na Zona Oeste do Rio.
06
Comissão de intermediação é paga pela incorporadora compradora — proprietário não tem custo em nenhuma etapa do processo.
07
Bairros com maior captação ativa por incorporadoras cariocas em 2026: Barra da Tijuca, Recreio, Vargens, Jacarepaguá Sul e Camorim.
08
Terreno parado em zona urbana paga IPTU progressivo após cinco anos sem uso construtivo — converter em ativo via permuta evita penalidade.
Onde incorporadoras estão captando em 2026
Zonas com maior demanda construtiva
Barra da Tijuca
IAT alto · maior densidade construtiva
Recreio dos Bandeirantes
Expansão residencial planejada
Vargens
Fronteira de incorporação · áreas a partir de 800m²
Jacarepaguá Sul
Condomínios fechados consolidados
Camorim
Médio padrão · vetor expansão Zona Oeste
Cases anonimizados
Como a negociação acontece na prática
Detalhes preservados sob NDA · informações apresentadas em formato genérico respeitando o sigilo de proprietário e incorporadora.
Permuta física
Proprietário · 850 m² em Recreio dos Bandeirantes
- 20% do VGV em 4 apartamentos prontos no empreendimento futuro
- 47 dias entre primeiro contato e contrato assinado
Venda à vista
Proprietária · 1.400 m² na Barra da Tijuca
- Negociação dentro do range técnico estimado · pagamento em parcela única
- 4 meses do primeiro contato à escritura
NDA bilateral
Endereço só revelado após análise técnica preliminar
CRECI verificável
Italo Lyra · CRECI-RJ 34.134 · CNPJ 40.519.689/0001-80
72h para 1ª resposta
Avaliação técnica entregue em até três dias úteis
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre vender ou permutar terreno
Como funciona a venda do meu terreno para construtoras?
Avaliamos gratuitamente o terreno (localização, metragem, zoneamento, índice construtivo) e apresentamos a incorporadoras ativas no mercado carioca. Quando há interesse, negociamos valor à vista, permuta por unidades prontas ou pagamento misto. Sem custo ao proprietário em nenhuma etapa — a comissão é paga pela incorporadora compradora.
Quanto tempo leva para vender um terreno no Rio?
Depende da localização e do perfil construtivo. Terrenos em Zona Sul e Barra com bom IAT costumam receber a primeira oferta em 30-60 dias. Terrenos com documentação parcial ou em zonas menos demandadas podem levar 3-6 meses. Mantemos o proprietário informado de cada interesse recebido e cada negociação aberta.
Permuta por unidades prontas é uma boa opção para o proprietário?
Para muitos proprietários, sim. A permuta converte um ativo ilíquido (terreno) em um portfólio de unidades que podem ser alugadas ou revendidas individualmente. Na prática o dono do terreno recebe entre 15% e 25% do VGV do futuro empreendimento em unidades. Analisamos cada caso para dizer se faz sentido — o modelo depende do perfil financeiro do proprietário e do timing de entrega da incorporadora.
O que é permuta financeira e como ela difere da permuta tradicional?
Permuta financeira é quando o proprietário recebe um percentual líquido sobre o VGV (vendas) do empreendimento, em dinheiro, à medida que as unidades são vendidas — em vez de receber unidades físicas. A modalidade ganhou clareza fiscal após a Solução de Consulta Cosit nº 89/2025 da Receita Federal. Faz sentido para quem precisa de fluxo de caixa em vez de portfólio imobiliário.
Preciso ter o terreno totalmente documentado antes de começar?
Recomendamos ter a matrícula atualizada, IPTU em dia e certidão de ônus reais. Se faltar algo, indicamos advogado imobiliário parceiro que resolve a regularização antes da oferta — muitas incorporadoras só compram com documentação 100%. A regularização preventiva acelera o pipeline em até 60 dias.
Como a incorporadora calcula o valor que vai pagar pelo terreno?
A incorporadora estuda zoneamento e IAT para projetar quantas unidades cabem no terreno (área construída líquida vendável), estima o VGV pelo m² da região e desconta custo de construção, marketing, financiamento e margem alvo. O valor que sobra é o teto do que ela pode pagar pelo terreno — em dinheiro ou em permuta equivalente.
Que tipo de terreno as construtoras estão captando no Rio em 2026?
Áreas a partir de 800 m² em zonas com IAT alto (Barra da Tijuca, Recreio, Vargens), terrenos médios (300-800 m²) em condomínios fechados consolidados, e lotes residenciais nobres em Zona Sul com frente para vias secundárias. Terrenos íngremes ou com restrição ambiental costumam ficar fora do radar das incorporadoras de médio e alto padrão.
Como garantir sigilo durante a apresentação do terreno?
Antes de qualquer apresentação a incorporadoras, assinamos NDA bilateral. O endereço só é revelado a quem demonstra interesse real após análise técnica preliminar. Vizinhos, locatários e mercado local não tomam conhecimento do processo até o proprietário decidir avançar com uma oferta concreta.
Quem compra
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Sigilo garantido · Italo Lyra · CRECI-RJ 34.134 · CNPJ 40.519.689/0001-80
